楼市目前最真实的情况，可能比大多数人想的更复杂，专家全面分析

(资料图)

烂尾楼，又是烂尾楼，

广西南宁的一位烂尾楼业主把银行给起诉了，立案10个月后，终于在7月3日开庭，而这位业主起诉银行的诉求就是要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用，并且这个业主目前已经停贷了，也上了征信黑名单。这个业主也已经明确表示了。我是为一口饭而活，不是为了征信

起诉银行的理由就是银行违规房贷，没有把后续贷款资金划入到监管账户，而是放给了开发商另一个账户。并且银行也没有起到相应的监管责任。至于结果如何，法院并没有当庭宣判。

但是根据这位业主的表述来看，房子本应该在2021年年底交房，但是到现在也没有交房。并且业主还提到该项目2期200多户业主提起了诉讼，但法院未予立案。她是这个楼盘业主起诉银行中，第一个开庭的。

其实对于烂尾楼这种情况，过去很少有起诉成功的，即使成功也是偶尔的个别案例。大部分的烂尾楼后期之所以能够得到解决，不是因为后期开发商资金到位了。而是房价地价上涨了。涨幅把之前的债务给覆盖掉了。才有新开发商愿意接盘。这就是发展的好处，快速发展能把很多矛盾给化解掉，或者延缓，最起码也可以隐藏下来。

但你不可能一直快速发展，快速奔跑，总有慢下来的时候，一旦慢下来，很多隐藏的问题就会出来。比如烂尾楼，比如房企的债务，比如地方的债务。

其实针对烂尾，我强调过很多遍，就是因为咱们的预售制度太过于畸形，其实预售制度很多国家都有，包括咱们国家的香港也有。但是香港的烂尾楼就非常少。原因就是他们的预售制度更倾向于定金形式。前期只需要缴纳一个定金，就可以把房源给锁定。并且这一部分定金还不是交给开发商，而是第三方监管。在交房之前，业主不会和开发商，银行进行其他的资金往来。等交房以后，业主才会去银行进行贷款抵押。这种制度之下，房子烂尾和业主是没有半毛钱关系的。

相应的开发商想要开发一个地块，也会评估自己的实力，能不能开发的动，而不是像某大一样，不停的杠杆翘杠杆。直接导致负债达到2万多亿。高层不停的分红，苦果全部让购房者来承担，最后只能不断的骂娘，怪自己当初眼瞎，非要买这个楼盘。

以前预售制度，你还可以拿着人口不断进城，中国的房地产需要快速的发展为借口，睁一只眼闭一只眼，让开发商拿着这个项目的钱投到另一个项目，不断的加杠杆，扩大规模。然而现在需求见顶，库存高涨，还需要这么高的周转，这么特色的预售制度吗？现在随便找一个借口搪塞过去根本不行了，别像某位姓孟的专家一样。说公摊不应该取消，公摊大就代表着建筑面积大，房子大，这样说出去有面子。唉，他以为他长了一个九转大肠脑，别人都是跟他一样。

关键词：